원룸 오피스텔 투자, 앞으로 체크할 사항들

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퇴직 후 수익형 오피스텔로 바라보고 원룸 오피를 사는 분들이 계시는데 이렇게 생계형 목적의 구입에 세금이 과하다는 의견이 있음
전월세 시장 안정화를 위해 소형주택 주택수를 제외 방안 검토 중이라는 말이 있었음 참고 ㅇㅇ
- 줄어드는 원룸 오피 공급을 늘리기 위해 새로 건설하기 시작하면 적어도 2년은 필요
- 2년이라는 기간동안 (주임사 부활 + 주택수 제외)로 민간이 푸는 물량으로 전월세 시장을 안정화 시키겠다는 전략
2023.01.10.
연말에 발표될 것이라는 기대와는 다르게 아직 언급이 없음
주임사는 부활이 됐는데 내 상황에는 호재, 악재는 아닌 것 같음

계속해서 오르는 금리 때문에 아파트 시장은 죽어나고 있음. 원룸 오피도 좋은 상황은 아닌 것 같음.
내가 매수할 때만 해도 네이버부동산에서 매매 100개면 전세가 50개 정도였는데 지금은 매매보다 전세가 더 많음.
금리 인상이 멈추고 하락기로 접어들면 그때부터는 오른 월세만큼 전세가 오를 것이라 예상됨.
전세가 오르면 자연스럽게 매매 가격도 오를 것으로 예상됨.
(수익형 관점으로 봐도 월세 오른 것만큼 매가도 상승해야 됨)
(1) 금리보다 월세를 낮게 셋팅할 이유가 없음.
(1.1) 단, 수요가 많은 곳이어야 함.
(1.2) 근데 원룸 오피스텔 공급이 없어서 수요가 줄지만 않는다면 월세를 낮출 이유가 없음.
(2) 한 번 오른 월세는 쉽게 떨어지지 않음. 어느 정도는 떨어지겠지만 예전 가격으로 회복은 안 될 것 임.
2023.01.10.
나 광교 9월에 전세 만기라서 지금 임차인이 연장 안 한다고 하면 새로 알아봐야 하는데.. 살짝 불안하군.
2023.04.10.
광교 전세입자 9월 만기 후 퇴실한다고 함. 더 큰 방으로 옮기려고 한다고 함.
지금은 가격이 주저 앉아서 큰 방으로 옮길 생각을 하는 걸텐데..
만약 9월 안에 가격이 회복된다면 다른 말을 할 것 같기도 함.
일단 나에게는 악재. 회복이 더디면 그만큼 돈을 추가로 써야함.

경기융합타운에는 여러 공공기관이 들어오기로 계획되어 있음
경기도청, 경기도도서관, 경기주택도시공사, 경기도의회, 경기도교육청, 경기신용보증재단, 한국은행 경기본부
경기정원 (2024년 하반기 완공 목표), CBD광장, 지하연결 통로도 예정되어 있음.
각 건물들의 완공 예정 시기를 알아봤음
(1) 경기도교육청, 2022년 10월
(2) 한국은행 경기본부, 2022년 12월
(3) 경기주택도시공사, 2023년 10월
(4) 경기신용보증재단, 2024년 8월
(5) 경기도도서관, 2024년 6월
문제는 우크라이나 전쟁과 화물연대 파업 등의 이유로 완공 시점이 늦어지고 있다는 것.
(1) 경기도교육청, 2023년 3월 입주 → 2023년 7월로 연기
(2) 경기도서관, 2024년 12월 준공 → 2025년 개관 목표

경기융합타운 공사가 예정보다 지연되고 있어서 23년 하반기에 정리하려고 했던 계획은 틀어짐
그래도 현재 경기융합타운 일부 완공으로 약 3천여개의 일자리가 생기게 됐는데,
추가로 완공을 같이 고려하면 약 1천여개의 일자리가 더 생기는 효과가 생긴다고 함.
→ 유명하고, 자연 좋고, 신분당선 라인인데 일자리 마저 더 증가한다면 시세가 오를 수 밖에 없다고 생각함