원룸 오피스텔 투자 이유

 

 

 

 투자에 눈을 뜨고, 부동산 투자 책을 사고, 특강을 들으며 공부를 시작한 시점이 2022년 5월쯤이다. 이때 당시 부동산 분위기를 떠올려보면 '벼락거지'라는 단어가 생겨날만큼 특히 아파트가 엄청나게 많이 올랐었다. 그 흐름에 올라타고자 나도 이미 너무 오른 수도권을 벗어나서 인구수 20만 이상 지방 소도시에 투자를 고민했었지만.. 결국 원룸 오피스텔을 투자하게됐다. 그것도 두 개씩이나. 용기와 선택에는 유튜브 경장인TV, 사다리TV, 트루엘님의 도움을 많이 받았다. 첫 투자인만큼 엄청 보수적이지만 과감하게 했다. 물론 투자 대상 오피스텔 선정은... 무섭고 겁도 나서 유튜버분들이 한 곳들을 따라서 했다. 그렇다고 무조건 따라 산 건 아니고 내가 공부했던 내용들을 토대로 내 기준을 세워 분석하고 결정했다. 지금 내가 내린 선택들이 맞았었는지를 미래에 되짚어보기 위해 글로 정리해두고자 한다. 

 

 

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원룸 오피스텔이 오를 것 같은 이유부터 정리해보자.

 

1. 줄어드는 원룸 오피스텔 공급

2020년을 시작으로 아파트 값이 미친 듯 오름 → 좋은 입지의 아파트 가격이 너무 높아짐 → 그 지역 투룸 이상의 오피스텔(아파텔)로 수요가 옮겨감 → 건설사들은 아파텔이 더 돈이 된다는 사실에 원룸 위주로 짓던 오피스텔을 전부 아파텔로 돌림 → 원룸 오피스텔 공급이 떨어지기 시작

>>>  전입/전출, 기존 원룸 오피스텔 세대수가 균형을 이루는 곳은 영향을 안 받겠지만, 더 많은 전입이 예상되는 지역에서 원룸 오피스텔에 대한 수요는 늘어날 것이라 예상됨.

 

 

2. 땅값, 건축비 상승

원룸 신규 분양가 자체가 하이앤드가 아니라 해도 엄청 높음. 우크라이나 vs 러시아 때문에 건축비가 많이 상승했다고 함. 땅값도 오르고 건축비도 오르니까 신규 분양가가 준신축 원룸에 비해 엄청 높게 잡힘. 심지어 글을 쓰고 있는 2022.10.에는 금리 마저 오르고 있어서 건설사의 이자부담이 그대로 분양가에 반영되거나, 아예 신규 분양을 안 할 가능성도 있음. 즉, 앞으로 오피스텔 공급이 더 떨어질 수도 있다 생각됨.

>>>  구축 보단 신축을 선호하기 때문에 새로 전입 온 경제력을 어느정도 갖춘 직장인들의 수요가 신축으로 몰리는 건 당연한 현상임.

>>>  근데 그렇다고 원룸인데도 불구하고 신축의 가격이 너무 높으면 부담 돼서 준신축으로 수요가 몰릴 거라 예상함.

>>>  구축 오피스텔이 존재하는데 단지 신축이라는 이유로 많이 오를까 싶지만 오를 거라 본다. 구축이 남아있어도 바선생이 나온다 치면 누가 살고 싶을까. 그리고 공실이 아니란 보장도 없다.

 

 

실제로 원룸 분양가가 어떤지 몇개 찾아봄.

내 분석이 맞는 건진 모르지만 그래도 일단 해봐야 느는 거니까..

 

(1) 마곡 헬리그라프 마곡에디션

- 신규 분양중인 '비브랜드 + 적은 세대수'임에도 불구하고 전용29 분양가 4억5천임. 평당 510만원.

- 마곡나루역 대장 원룸 오피스텔인 보타닉푸르지오시티가 전용33 2021.9. 실거래가 3억6천임. 평당 360만원.

- 신축 평당가보다 준신축 평당가가 약 70% 낮음.

 

(2) 신사 멀버리힐스

- 신분당선 출구 거의 바로 앞에 있는 오피스텔인데 전용22 2022.07. 실거래가 4억4800만원임. 평당 610만원.

- 강남역 센트럴푸르지오시티 전용22 2022.08. 실거래가 3억임. 평당 410만원.

- 신축 평당가보다 준신축 평당가가 약 67% 낮음.

 

(3) 역삼역 더포엠

- 회사 옆에 만들어지고 있는 오피스텔인데 하이앤드라서 말할 것도 없음. 전용26 분양가가 8억7천임. 다른 나라 이야기임.

- 주변에 건물들을 생각하면.. 그다지 좋은 입지인 것 같진 않은데 원룸 주제에 분양가 미친 것 같음ㅎ

 

 

3. 수요와 공급 ( = 일자리)

모든 시장 논리는 수요와 공급임. 그리고 부동산이 오르려면 공급은 부족하고 수요가 넘쳐나야됨. 그럼 수요가 증가하려면?? 그 지역에 일자리가 이미 많고 더 많아져야됨. 그리고 공급이 일정하거나 부족하려면 주변에 빈땅이 없어야 됨. 특히 오피스텔은 아파트보다 건축 규제가 약해서 빈땅을 더 신경써야되는 것 같음. 추가로, 일자리 증가 예정이 없더라도 그 지역이 누구라도 살고 싶어하는 지역이라면 수요가 몰림. 자연, 학군, 교통, 인프라가 좋은 곳이라면 수요가 몰릴 수밖에 없음.

>>>  원룸 수요는 꾸준하거나 오히려 더 늘어날 예정인데 추가 공급은 없는 곳을 찾아야 됨.

>>>  그래서 마곡 양천향교역 엠코지니어스타와 광교중앙역 엘포트아이파크를 매수함.

 

(1) 마곡 엠코지니어스타

- 마곡나루역을 중심으로 MICE가 들어서고, 그 주변으로는 기업의 R&D센터만 들어올 수 있는 땅들만 있음

- 기업 입주가 예상보다 늦어져서 오피스텔이 먼저 들어선 시기가 있었음. 그래서 가격이 많이 안 오름.

- 지금은 오피스텔을 지을 수 있는 땅은 없고, 기업 입주 가능 땅만 있는 상황.

- 공급은 없는데 일자리는 늘어나서 수요가 증가할 것이라 판단함.

- 주변 다른 역에 오피스텔이 생길 수도 있지만 대단지 규모로 들어서긴 쉽지 않을 것 같음.

- 그리고 마곡이 서울 중심부하고는 좀 멀어서 나 같이 경기남부권 사람들도 자취를 생각하게 만드는 곳임.

 

(2) 광교 엘포트아이파크

- 광교는 뭐 이미 살기 좋은 동네로 소문난 곳이고, 여기 진짜 이쁘긴 하더라...

- 여기 살때 고민 정말 많이 했음. 이것저것 다 따진 끝에 전용22 A동 북서방향 원룸으로 결정함.

-  A동이 B,C동에 비해 출입구가 따로 존재해서 독립된 느낌도 나고, 출퇴근 시간 엘레베이터 이용이 용이하다고 함.

- 주변 오피스텔에 비해 가격이 꽤 나가는 곳이지만 그 지역의 대장 오피스텔에는 다 이유가 있을 거라 생각하고 매수함.

- 개인적으로 오피스텔 가격이 진입장벽을 높여서 입주자의 안전이 더 증가하지 않을까.. 하는 생각을 함.

- 신분당선도 신분당선이지만 삼성전자 출퇴근 버스가 다녀서 돈 많은 삼성피플이 많음.

- 그리고 경기도청이 2023년이면 완전이전이 예정되어 있어서 수요가 어느정도는 더 생길 거라 판단함.

 

 

4. 그동안 원룸 오피스텔만 안 오름

부동산이 주식과 다르게 하방경직성이 강한 이유는 실물 자산이기 때문임. 그리고 부자들의 포트폴리오 절반 이상이 부동산인 이유는 부동산이 시장의 인플레이션을 모조리 흡수하며 가격이 오르기 때문임. 근데 아파트, 아파텔 다 오를 때 원룸 오피스텔만 안 오름. 왜??? 내 생각에는 원룸 오피스텔은 '수익형'으로 바라보는 사람들이 대부분이라서 딱 월세오르는만큼만 오른 것 같음. '차익형'으로 바라봤으면 전월세 안 따지고 그냥 날아갈텐데 '수익형'으로 바라봐서 가격이 크게 크게 안 오르던 게 아니었을까 싶음.

>>>  그래서 지금이 원룸 오피스텔이 오를 시점이라고 생각됨.

>>>  부자들은 현금을 싫어함. 어떻게든 본인 소유 자산으로 인플레이션을 흡수하려고 투자할 곳을 찾음.

>>>  2022.10. 시점 아파트, 아파텔 전부 가격이 떨어지고 있는데 원룸 오피스텔만 유지 또는 상승 중임.

>>>  현 상황에서 원룸 오피스텔 말고 돈이 몰릴 곳이 없음.

>>>  투자자가 몰리면 절대 다수가 원룸 오피스텔을 '수익형'으로만 바라볼지라도 '차익형'처럼 매매가가 올를 거라 생각함.

 

(1) 광교 엘포트아이파크 분석

- 원룸은 월세 오르는만큼만 올랐고, 투룸은 그냥 날아갔다.

- 전용22 월세가 2년에 20만원이 올랐다.

- 보수적으로 1년에 5만원씩 3년동안 올라서 월세가 90만원이 되었다 가정한다면,

  '수익형' 계산으로만 따져도 예상 매매가가 275,000,000원이 된다.

 

	거래일	월세	월세 기반 예상 매매가격	실거래가
전용22 (원룸)	2020.09.	(실거래) 500 / 55	170,000,000원	165,000,000원
	2022.08.	(실거래) 500 / 75	230,000,000원	213,000,000원
전용47 (투룸)	2020.10.	(시세) 1000 / 95	295,000,000원	388,000,000원
	2022.03.	(시세) 1000 / 125	385,000,000원	540,000,000원

※ 수익률을 4%로 잡아서 계산 → 예상 매매가 = (월세*12개월)/4*100 + 보증금

 

 

5. 부동산 시장 침체 → 규제 완화

자본주의 국가는 부동산 가격이 떨어지는 걸 원하지 않음. 부동산은 한 나라의 경제를 이끄는 주축이기 때문. 단순히 생각해봐도 부동산 가격이 오르는만큼 국가는 세금을 더 걷을 수 있어서 잃을 게 없음. 그치만, 부동산 가격 하락으로 국민 피해가 커지기 시작하면 정부가 느끼는 부담감은 상당함. 그래서 부동산이 너무 오르면 규제를 강화하지만, 반대로 너무 떨어지면 강화했던 규제를 풀기 시작함.

>>>  규제 완화가 본격적으로 시작된다면 소형 주택 위주로 규제를 먼저 풀 거라는 예상이 많음

>>>  전월세 시장이 우선적으로 안정화 되어야 불안감이 사라짐 (그래서 저금리 전세자금대출이 존재하는 건 아닐까 싶음)

>>> 2023.03. 부동산 시장이 너무 안 좋아서 소형 주택 규제 완화는 건너뛰고 아파트 규제 완화로 바로 넘어가버림;;

 

 

 

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분량 조절 실패다. 다음 글에 이어서!