대항력 있는 임차인 + 배당요구 없음, 이 조합이 무서운 이유 (feat. 6천만원짜리 경매물건의 함정)

요즘 경매 공부를 하다 보면 가장 많이 헷갈리는 유형 중 하나가 바로 ‘대항력은 있는데 배당요구를 하지 않은 임차인’ 케이스다.

 

 

겉으로 보면 최저가가 계속 떨어져서 ‘이거 너무 싼 거 아닌가?’ 싶은데, 조금만 깊이 들어가면 왜 사람들이 쉽게 못 들어가는 물건인지 바로 보인다.

 

 

내가 실제로 공부한 사건 (2024타경63136) 을 기준으로,

• 대항력 + 배당요구 없음 = 무엇을 의미하는지
• 이런 물건은 어떤 순서로 분석해야 하는지
• 그리고 왜 ‘싸 보여도 위험한지’

를 정리해보려고 한다. 

 

 

 

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1. 사건 개요 요약 

• 사건번호: 2024타경63136
• 물건: 파주시 동패동 책향기마을10단지 아파트
• 최저가(8차): 약 6,570만원
• 임차인 보증금: 약 2억 3,625만원
• 감정가: 약 3.9억

 

숫자만 보면 이렇게 보인다.

 

 

6천만 원에 3~4억짜리 아파트?

 

 

 

 

 

하지만 이 물건의 핵심은 임차인 권리 구조에 있다.

 

 

 

 

 

2. 대항력은 있는데, 배당요구는 없는 케이스

 

 

 

 

이 사건의 임차인은 다음 조건을 모두 만족한다.

 

1. 전입일자 있음, 확정일자 있음 2. 말소기준권리보다 선순위 3. 현재 임차권등기까지 완료 즉, 대항력 있는 선순위 임차인이다.

 

 

그런데, 이 사건의 임차인으 배당요구를 하지 않았다.

 

 

보통 대항력 있는 선순위 임차인이라면, 경매가 진행될 때 배당요구를 하는 것이 일반적이다.

 

 

배당요구를 하면,

• 경매 대금에서 보증금을 배당으로 돌려받을 수 있고,
• 매수인과 직접 얽히지 않아도 되며,
• 퇴거 및 정산이 상대적으로 깔끔하게 끝나기 때문이다.

 

 

즉, 대항력 + 배당요구 조합은 임차인 입장에서도, 매수인 입장에서도 구조가 명확한 편이다.

 

 

 

그런데 이 사건의 임차인은 왜 배당요구를 하지 않은걸까?

 

대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았을때,

• 법원이 아닌 낙찰자에게 보증금을 전액 돌려받겠다는 의미
• 경매 이후에도 임대차 관계를 유지하겠다는 의사 표현
• 결과적으로 보증금 반환 책임이 매수인에게 그대로 넘어가는 형태

 

 

즉, 이 물건은 경매로 낙찰받는 순간,

 

‘집을 사는 것’이 아니라 ‘임차인 보증금을 떠안는 것’ 에 가깝다.

 

 

이 한 줄을 이해하지 못하면, 이 사건은 끝까지 위험한 물건으로 보이지 않을 수 있다.

 

 

 

 

3. 그래서 실제 얼마에 사는 건데?

 

8차 최저가 기준으로 계산해보면,

• 낙찰가: 약 6,571만원
• 임차인 보증금: 2억 3,625만원
• 실제 매입가 ≈ 최소 3억 원

여기에 취득세, 부대비용까지 더하면 약 3.1억 수준이다.

 

 

 

 

 

 

 

네이버 부동산 기준, 호가는 최저 3.2억 부터 존재하고, 실거래는 2025년 하반기에 최저 3.2억부터 최고 3.9억까지 찍혀있다. (2026-01-08 기준)

 

 

이론상으로는 수익 가능성은 존재한다.

 

 

하지만 문제는 여기서부터다.

 

 

 

 

 

 

4. 이 물건이 어려운 진짜 이유

 

 

 

싸게 낙찰 받아서, 그 이후에는 어쩔건데?

 

 

 

 

 

어찌저찌 낙찰을 6571만원 최저가로 받았다고 치자. 

 

 

낙찰은 엄청 싸게 받았는데, 명도는 당장 어렵고, 임차인 보증금만큼의 빚이 생겨버린 상황이다. 이 상황에서는 예상되는 시나리오가 2개 있다.

 

 

시나리오 ①    임차인이 계속 살겠다고 하면?

임차인의 계약 흐름을 보면:  - 1차 계약: 2018년  - 2차 계약: 2022년 (보증금 증액) 관리비 체납도 없고, 임차권등기까지 해 둔 상태다. 즉, 끝까지 거주할 가능성이 매우 높다.

 

이 경우,

 

 ✓  매수인은 실거주 X

 ✓  매도도 사실상 X 
     (경매로 인해 보증금 반환 의무를 승계하는 조건의 매물은 매수자가 붙기 어려울 것으로 예상됨)

 ✓  전세/대출 X (임차권등기 때문에)

 

그냥 돈 묶이는 구조가 된다.

 

 

시나리오 ②    임차인이 나가겠다고 해도 쉽지 않다.

만약 임차인이 단기간 내 퇴거를 원한다면? 매수인이 보증금 2억 3천만 원을 먼저 마련해야 한다. 결국 나는 경매 대출이 가능한 제 2금융권 혹은 대부업체를 통해 고금리 대출을 검토하게 된다.

 

 

그리고 그 짧은 기간 안에,

 

 ✓   매수자를 구하거나

 ✓   전세를 다시 맞춰야 한다.

 

이 모든 게 사전에 임차인과 협의 + 대출 상담이 선행 되어 있지 않으면 거의 불가능하다.

 

 

 

 

 

 

5. 이런 케이스에 입찰하기 전 체크리스트 

 

이런 물건을 볼 때 나는 순서를 이렇게 잡는다.

 

1️⃣ 배당요구 여부부터 확인 - 대항력 + 배당요구 없음 = 무조건 인수 구조

2️⃣ 임차인의 ‘의사’ 추정 - 관리비 체납 여부 - 계약 갱신 이력 - 임차권등기 유무 (입찰 전 임차인을 대면)

3️⃣ 내 자금 구조 점검 - 보증금 전액을 당장 마련할 수 있는가? - 장기간 자금이 묶여도 괜찮은가?

4️⃣ 대출 가능성 사전 확인 - 임차권등기 상태에서 가능한 상품이 있는가?

 

이 중 하나라도 안 되면 입찰하면 안 되는 물건이다.

 

 

 

 

 

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이 사건은 전형적인 ‘싸 보이지만 굉장히 위험한 물건’이다.

 

• 현금이 충분히 있고
• 보증금 인수에 부담이 없고
• 장기간 자금이 묶여도 괜찮은 사람

 

이런 사람만 접근 가능한 구조다..

 

 

 

 

그 외의 경우라면,

                                           “공부용으로는 아주 좋지만, 실제 투자로는 굉장히 조심해야 할 물건”

 

이라고 정리하고 싶다.

 

 

 

 

경매에서는 가격보다 구조와 분석이 먼저다. 경매를 공부하면 할 수록 더 뼈저리게 느낀다. 

 

 

특히 대항력 있는 임차인 + 배당요구 없음 이 조합은, 반드시 한 번 더, 두 번 더 생각하고 들어가야 한다.